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韩巧红律师——为规避赠与税款而签订的房屋买卖合同效力如何认定

日期:2015-12-18 15:15

【案情简介】
原告:张某父母
被告:张某、刘某
        张某、刘某系夫妻关系,2004年结婚,婚后一直居住于张某父母的房子中,张某父母也明确表示,该房作为张某与刘某的婚房。2013年该房拆迁,获得两套拆迁补偿安置房。2014年2月25日张某、刘某与张某父母至房产登记部门办理过户,将其中一套安置房过户至张某、刘某名下。为规避赠予需缴纳的高额税款,双方签订了一份房屋买卖合同,约定张某、刘某以15万元购买张某父母的房屋,交款期限在合同签订前一天即2月24日。2月27日,房产登记管理部门下发了产权人为张某、刘某的房产所有权证书。此前此后双方均未提及给付15万元房款事宜。
2014年7月底,张某、刘某感情出现危机,刘某打算起诉离婚,张某的父母于8月1日向张某、刘某发出催款函,8月7日发出解除商品房买卖合同的通知函,8月12日,张某、刘某收到法院传票,张某的父母诉至法院,要求确认房屋买卖合同已解除,判令张某、刘某立即腾房。

【争议焦点】
        张某父母是否可以因为张某、刘某未支付15万元的购房款而依据单方解除函来主张房屋买卖合同已解除?

【裁判结果】
        法院判决驳回张某父母的诉讼请求。

【律师评析】
        本案中,2014年7月25日,刘某委托我所代理其离婚诉讼,8月12日,刘某收到法院传票,张某的父母诉至法院,要求确认房屋买卖合同已解除,收回房屋。很明显,张某父母此举是为了规避在张某、刘某的离婚诉讼中,该房屋被认定为夫妻共同财产而被分割的法律后果。
那么,首先,该房屋是否属于夫妻共同财产?
        我国《婚姻法》第十七条第一款规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有”,其中第(四)“继承或赠与所得的财产”。本案中,该房屋属于张某和刘某在婚姻关系存续期间获得的赠与,且产权登记在双方名下,可以认定为夫妻共同财产。
        其次,张某父母能否以张某、刘某未按照房屋买卖合同给付15万元的房屋价款主张解除合同,收回房屋?
        显然不能。因为:张某父母将该房屋过户给张某、刘某的行为名为买卖,实为赠与。理由如下:
        一、合同签订时间为2014年2月25日,而合同约定履行给付房款的最后期限却在合同签订的前一天,该条款明显属于客观自始履行不能,无法履行的条款自然是无效条款。
        二、合同约定的房价款15万元远远低于合同签订日的该房屋的市场价60万元,可见合同签订并不以涉案房屋应有的真实价格为对价给付,而是为了规避赠与需交纳的较高税款和繁杂手续,采取了买卖的形式达到过户的目的。
        三、双方在2014年2月25日签订合同当日就提交了过户登记申请,两日后,被告获得了系争房屋的所有权证。此后,张某父母一直未曾提过要求张某、刘某给付15万元,直到5个月后刘某委托律师起诉离婚,张某父母才提出要求给付房款,随后又以未给付房款主张解除合同。张某父母的真实目的并非是要张某、刘某支付15万元的房款,而是要以张某、刘某未履行支付房款的主要义务为由主张解除房屋买卖合同,收回房产,改变该房产系夫妻共财产的现状。

【律师提醒】
        现实生活中有很多名为买卖、实为赠与的案例,比如父母子女之间、比如已婚者与情人之间,要么为了规避赠与过户的税费,要么为了避免日后就赠与物的物权产生纠纷。作为受赠人,要收集保存好能够证明对方有赠与意愿的相关证据,比如赠与协议、谈话录音等,以防日后产生纠纷。

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